¿Se puede traspasar una casa Infonavit? Así se vende legalmente
El traspaso informal no es un camino que reconozca la Ley del Infonavit: vender sin autorización da por vencido el crédito, según su artículo 49 . La vía legal es vender con escritura, pagando lo que se debe en la misma operación; por ejemplo, cuando el comprador paga con su propio crédito.
¿Te explico cómo sería la venta formal en tu caso? →«Te traspaso mi casa: tú sigues pagando el crédito y listo». Es una de las ofertas que más circulan, y una de las preguntas que más me hacen. La respuesta corta es que ese arreglo no es el camino que marca la ley, y que sí existe uno formal para vender una casa que todavía tiene crédito.
En esta guía
Lo que dice la ley
El «traspaso» del que se habla en la calle es un arreglo privado: el dueño deja la casa y otra persona sigue pagando su crédito a nombre de él. La Ley del Infonavit no contempla ese camino. Su artículo 49 dice que si quien tiene el crédito vende o grava la vivienda sin autorización del Instituto, el crédito se rescinde y se da por vencido anticipadamente.
Dicho de otra forma: la casa se puede vender, pero con el Infonavit dentro de la operación, no por fuera.
Los créditos que otorgue el Instituto, se rescindirán y por lo tanto se darán por vencidos anticipadamente, cuando sin su autorización los deudores enajenen, incluida la permuta, o graven su vivienda… — Ley del Infonavit, artículo 49
Cómo se vende una casa que todavía tiene crédito
La vía formal es la de cualquier compraventa, con un paso más:
- El dueño pide al Infonavit su Carta Instrucción y Manifestación de Saldo: el documento que dice cuánto se debe y cómo liquidarlo.
- La venta se firma con escritura ante notario.
- Con el dinero de la compra se paga lo que se debe en la misma operación, y la hipoteca se cancela.
El comprador puede pagar con su propio crédito. El Infonavit contempla expresamente comprar una vivienda que todavía tiene crédito vigente: pide la carta de saldo, el avalúo del comprador y, si la casa es usada, un dictamen técnico aprobatorio.
Por qué importa a nombre de quién queda la casa
El crédito Infonavit lleva un seguro por fallecimiento o incapacidad total permanente, y su costo lo cubre el Instituto. Ese seguro libera a la persona trabajadora o a las beneficiarias que ella designó. En un arreglo informal, la casa sigue a nombre del titular original, y eso es lo que la vía formal resuelve: al final, la escritura dice quién es el dueño.
Si lo que pasa es que ya no puedes pagar
Traspasar no es la única salida. El Infonavit tiene soluciones oficiales para quien atraviesa una dificultad para pagar: el Fondo de Protección de Pagos, la prórroga, Nivela tu Pago o Solución a tu medida, entre otras. Vale la pena revisarlas antes de decidir.
Si lo que buscas es comprar
Si estás pensando en comprar una casa por traspaso porque sale más barata que una nueva, antes compara con lo que hay: en la zona de Pachuca hay vivienda nueva con precio de lista de menos de un millón y medio, que se compra con tu propio crédito y queda a tu nombre desde el primer día. Mira cuánto te presta el Infonavit y cuánto cuesta escriturar.
Lo que me preguntan de esto
¿Puedo vender mi casa si todavía debo el crédito Infonavit?
Sí, por la vía formal: con escritura ante notario y con la Carta Instrucción y Manifestación de Saldo que emite el Infonavit. Con esa carta, lo que debes se paga en la misma operación y la hipoteca se cancela.
¿El comprador puede pagarme con su propio crédito Infonavit?
Sí. El Infonavit contempla comprar una vivienda que todavía tiene crédito; lo que pide es la carta de saldo del acreedor. El comprador necesita además su propio avalúo y, si la casa es usada, un dictamen técnico aprobatorio.
¿Qué dice la ley de vender sin avisar al Infonavit?
El artículo 49 dice que si la vivienda se vende o se grava sin autorización del Instituto, el crédito se rescinde y se da por vencido anticipadamente. Por eso la venta se hace con el Infonavit dentro de la operación, no por fuera.
¿Qué pasa con el seguro del crédito si el titular fallece?
El crédito tiene un seguro por fallecimiento o incapacidad total permanente que cubre el Instituto. Libera a la persona trabajadora o a las beneficiarias que ella designó, y son ellas quienes tramitan la cancelación. Por eso importa que la casa quede a nombre de quien realmente la compró.
Si ya no puedo pagar, ¿mi única salida es traspasar?
No. El Infonavit tiene soluciones oficiales para eso, como el Fondo de Protección de Pagos, la prórroga, Nivela tu Pago o Solución a tu medida. Durante una prórroga no se generan intereses ordinarios.