¿Cuánto cuesta escriturar una casa en la zona de Pachuca?
El cobro más grande es el impuesto sobre traslación de dominio: 2 % del valor de la casa después de restarle $213,973.20, igual en Pachuca, Mineral de la Reforma, Zempoala y Zapotlán de Juárez. Encima van el Registro Público, unos certificados y los honorarios del notario, que cada notaría te cotiza por escrito.
¿Te ayudo a pedir la cotización desglosada de la notaría? →«Los gastos de escrituración son del cinco por ciento», «del ocho», «del doce». Circulan muchos porcentajes, y casi ninguno trae de dónde salió. Aquí van los cobros que sí están en la ley, municipio por municipio, y lo que te tiene que cotizar la notaría.
En esta guía
El impuesto: 2 % después de restar cinco UMA
El cobro más grande al escriturar es el impuesto sobre traslación de dominio, que lo paga el comprador. En los cuatro municipios de la zona metropolitana de Pachuca donde manejo casas es igual: 2 %. Pero no se cobra sobre el valor completo. Antes se le restan 5 UMA anuales, que en 2026 son $213,973.20.
La fórmula queda así: (valor de la casa − $213,973.20) × 2 %. El valor que se usa es el mayor entre el catastral, el del avalúo y el precio de la operación. No hay tasa reducida por comprar con Infonavit, FOVISSSTE o vivienda de interés social.
El Registro Público: depende del valor catastral
Tu compraventa se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, y si compras con crédito también se inscribe la hipoteca. Las cuotas son del estado, iguales para toda la zona, y se miden por el valor catastral, no por el precio de la casa:
| Qué se inscribe | Cuota 2026 |
|---|---|
| Compraventa, valor catastral de hasta $463,608.60 | $2,522.17 |
| Compraventa, valor catastral de $463,608.61 a $1,369,428.48 | $7,566.50 |
| Compraventa, valor catastral mayor | $11,437.73 |
| Hipoteca con Infonavit, FOVISSSTE o banco, valor de hasta ≈ $1,542,040 | $2,287.55 |
| Hipoteca, los demás casos | $4,575.09 |
| Certificado de libertad de gravamen (ordinario) | $762.52 |
Los certificados del municipio
La notaría suele pedir una constancia de no adeudo del predial, y a veces otros papeles del catastro. Esto cobra cada municipio en 2026:
| Pachuca de Soto | Mineral de la Reforma | Zempoala | Zapotlán de Juárez | |
|---|---|---|---|---|
| Certificado de no adeudo fiscal | $522.00 | $359.30 | $549.00 | $316.00 |
| Registro en padrón catastral y valor fiscal (si lo piden) | $625.00 | $360.60 | $550.00 | $316.00 |
| Cédula catastral (si la piden) | $262.00 | $266.80 | $268.00 | $245.00 |
El notario y el avalúo: lo que se cotiza
Aquí es donde nacen los porcentajes que circulan. Los honorarios del notario no tienen un arancel publicado que se pueda citar, y el avalúo tampoco tiene tarifa oficial. Lo que sí dice la ley es que el notario te tiene que desglosar sus honorarios y darte recibo foliado.
Por eso mi recomendación es sencilla: pide la cotización de la notaría por escrito, con cada concepto separado, antes de firmar. Si quieres, la revisamos juntos contra las cuotas de esta guía.
Si compras con Infonavit o FOVISSSTE
- Infonavit: los gastos de titulación se cargan al crédito, y el desglose viene en tu Carta de Condiciones Financieras Definitivas. El avalúo es a cargo del trabajador.
- FOVISSSTE: paga la mitad de los honorarios del notario por el contrato del crédito y de la inscripción de la hipoteca. La compraventa y el avalúo corren por tu cuenta. Más en la guía del FOVISSSTE.
Un ejemplo con una casa de un millón
Una casa de $1,000,000 en Pachuca de Soto, comprada con crédito, con un valor catastral entre $463,609 y $1,369,428:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Traslación de dominio: ($1,000,000 − $213,973.20) × 2 % | $15,720.54 |
| Registro de la compraventa | $7,566.50 |
| Registro de la hipoteca | $2,287.55 |
| Certificado de libertad de gravamen | $762.52 |
| Certificado de no adeudo fiscal | $522.00 |
| Impuestos y derechos de ley | $26,859.11 |
Si el valor catastral de esa misma casa fuera de $463,608.60 o menos, el total bajaría a $21,814.76. En los otros tres municipios cambia solo el certificado municipal, por menos de $250. A esto se suman los honorarios del notario y el avalúo, que se cotizan.
Lo que me preguntan de esto
¿Quién paga el impuesto de traslación de dominio?
El comprador. Es el 2 % del valor de la casa después de restarle 5 UMA anuales ($213,973.20 en 2026), y se calcula sobre el mayor entre el valor catastral, el avalúo y el precio de la operación.
¿Hay descuento si compro con Infonavit o FOVISSSTE?
En el impuesto no: la tasa es la misma. Lo que sí cambia es quién absorbe otros gastos. El Infonavit carga los gastos de titulación al crédito, y el FOVISSSTE paga la mitad de los honorarios y del registro de la hipoteca.
¿Cuánto cobra el notario?
No hay un arancel publicado que se pueda citar. Lo que sí dice la Ley del Notariado de Hidalgo es que el notario te tiene que desglosar sus honorarios y darte recibo foliado. Pide la cotización por escrito antes de firmar.
¿Quién paga el avalúo?
Tú, como comprador. No tiene tarifa oficial, y un avalúo para crédito vale seis meses.
¿Es igual en todos los municipios?
El impuesto y el Registro Público sí son iguales en Pachuca, Mineral de la Reforma, Zempoala y Zapotlán de Juárez. Cambian unos certificados municipales, por diferencias de cientos de pesos.